STJ afasta cobrança de IPTU sobre mais de mil lotes em área de preservação ambiental

Para a 2ª Turma, as limitações ambientais impedem o uso e o aproveitamento econômico dos imóveis e tornam inviável a tributação. A 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que afastou a cobrança de IPTU sobre 1.161 lotes situados em área de preservação ambiental. O julgamento ocorreu em sessão realizada em 6 de outubro de 2026 e teve como relator o ministro Francisco Falcão. O entendimento foi acompanhado pelo colegiado. Para os ministros, as restrições impostas aos imóveis impedem a construção, a ocupação e o aproveitamento econômico da área, o que inviabiliza a incidência do imposto. Entenda o caso A discussão teve origem em ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária, proposta por uma empresa proprietária de 1.161 lotes localizados em área abrangida pelo Parque Estadual de Itaberaba. As cobranças questionadas referem-se ao período de 1997 a 2019. Segundo a empresa, os terrenos estão inseridos em zona de preservação ambiental máxima e submetidos a restrições que impedem qualquer construção, edificação ou ocupação. Na prática, argumentou, a propriedade existe apenas no papel, sem possibilidade de uso ou de retorno econômico. Em primeira análise, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconheceu a inexistência da relação jurídico-tributária, mas declarou prescrita parte do período discutido. Ambas as partes recorreram ao STJ: a empresa, para ampliar o reconhecimento a todo o intervalo, e o município, para restabelecer a cobrança. Os argumentos apresentados Na sessão de julgamento, a defesa da empresa sustentou que os documentos já constantes dos autos comprovam a restrição ambiental máxima. Foram citados, entre outros elementos, um termo de ajustamento de conduta e certidões que demonstrariam a proibição de construir, edificar e ocupar a área. De acordo com a defesa, seria incompatível proibir a utilização dos imóveis e, ao mesmo tempo, exigir o pagamento de IPTU sobre eles. A empresa também afirmou que documentos apresentados pelo próprio município confirmariam a condição de preservação ambiental da área. Outro ponto levantado foi de natureza processual. O advogado argumentou que a análise pelo STJ não exigiria reexame de provas, o que costuma ser um obstáculo para o conhecimento de recursos especiais, mas apenas uma nova valoração jurídica de elementos já incorporados ao processo. A empresa ainda questionou a prescrição reconhecida pelo tribunal paulista. Segundo a defesa, por se tratar de ação declaratória de inexistência de relação jurídico-tributária, a pretensão seria imprescritível, de modo que o reconhecimento deveria alcançar todo o período entre 1997 e 2019. Também foi contestada a sucumbência recíproca fixada pelo TJ/SP. O fundamento da decisão O relator, ministro Francisco Falcão, votou para conhecer do recurso da empresa e negar provimento ao recurso do município de Guarulhos. O voto foi acompanhado pela 2ª Turma, mantendo, assim, o afastamento da cobrança. O tema dialoga com a própria lógica do imposto. O IPTU, de competência dos municípios, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em zona urbana, conforme o artigo 32 do Código Tributário Nacional. Quando limitações de natureza ambiental esvaziam o conteúdo econômico da propriedade, impedindo qualquer forma de uso, discute-se se ainda há base para a tributação. Foi essa a linha adotada pela Turma no caso concreto. Um debate recorrente A questão não é nova nos tribunais. Decisões de outras cortes já reconheceram que gravames ambientais capazes de esvaziar o direito de propriedade afastam a incidência do IPTU, o que mostra que o tema segue presente no debate tributário e ambiental. O julgamento do STJ ganha relevância pelo número de imóveis envolvidos e pelo longo período de cobrança discutido, de mais de duas décadas. Para proprietários de áreas com restrições ambientais severas, a decisão reforça a importância de comprovar, com documentos, a efetiva impossibilidade de uso do bem. Vale lembrar que cada caso depende das suas particularidades, como o grau da restrição ambiental, a localização do imóvel e as provas apresentadas, e que a decisão da Turma não se estende automaticamente a todas as situações semelhantes. Processo: REsp 2.287.456 Fonte: Migalhas